Compraventa de inmueble

¿Qué es?

           

La compraventa de inmuebles es el contrato por medio del cual se transfiere la propiedad de ciertas cosas como casas, fincas, locales o apartamentos.

 

Cualquier transferencia de propiedad sobre un inmuebles exige ciertas formalidades, como la escritura pública y el registro de la misma en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

Paso a paso de un negocio de compraventa

 

1.   Celebra una promesa de compraventa con tu contraparte. La promesa de compraventa es un documento por medio del cual las partes se obligan a vender y comprar dentro de un tiempo específico un inmueble. La promesa debe contener todos los datos del vendedor, del comprador y del inmueble que se va a transferir. AmigoLegal ha diseñado un contrato de promesa de compraventa para ti:

2.   Suscribe y firma en una notaría la escritura pública que contiene el contrato de compraventa del inmueble. En la escritura se dejan plasmadas las obligaciones de cada parte y la identificación de la locación y los linderos (límites) del inmueble. Revisa que todos los datos queden bien. En la notaría, normalmente, te pedirán los siguientes documentos para adelantar este proceso: 

 

  • Certificado de Tradición y Libertad del inmueble que haya sido expedido hace no más de dos (2) meses. Puedes descargarlo acá.

  • Paz y salvo de administración (si el inmueble hace parte de una propiedad horizontal como un edificio o un conjunto). 

  • Paz y salvo de impuesto de valorización, si éste se cobró.

  • Paz y salvo del impuesto predial.

3.   Registra la escritura pública de compraventa en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos en la que está inscrito el inmueble. A veces la notaría hace este proceso; sin embargo, si te toca hacerlo a ti ten en cuenta que debes llevar tres (3) copias de la escritura pública, una para el archivo de la Oficina de Registro, una para el Catastro y una que te devolverán al final del trámite. Para saber a qué oficina pertenece el inmueble mira el certificado de tradición y libertad que en su momento entregaste a la notaría. 

4.   Recoge tu escritura debidamente registrada cuando te avisen que está lista.

Algunas recomendaciones...

  • Ten en cuenta que no basta con firmar una escritura en la notaría. Para que se transfiera la propiedad es necesario contar con el registro; de lo contrario, el bien seguirá siendo propiedad del vendedor.

 

  • Recuerda también que no debes dejar pasar mucho tiempo entre la firma de la escritura pública y el registro. Después de dos (2) meses de firmada la escritura no podrás registrarla.

 

  • Te recomendamos que cuando recojas tu escritura solicites también la expedición de un Certificado de Tradición y Libertad para que estés seguro de que la transferencia de la propiedad quedó hecha. 

Costos de tu trámite

 

A continuación describimos los costos asociados a este tipo de trámites para que no haya sorpresas a la hora de comprar o vender un inmueble.

 

  • Los gastos notariales se deben cancelar el día de la firma de la escritura y corresponden al 0,54% del valor total de la venta y comúnmente es pagado por mitades por el vendedor y el comprador.

  • Si la compraventa supera los COP $918.436.000 se causará el nuevo Impuesto Nacional al Consumo de Bienes Inmuebles, que incluyó la Ley de Financiamiento (2018). Este impuesto será del 2% sobre el valor de la venta y deberá ser cubierto por el comprador.

  • El día de la firma de la escritura también se debe pagar la retención en la fuente. Ésta equivale al 1% del valor total de la venta. Este valor lo deberá pagar el vendedor.

  • Si el valor de la venta del inmueble está por encima del valor del avalúo catastral se causará el impuesto de ganancia ocasional. Este impuesto equivale al 10% de la diferencia que se presente entre el valor del avalúo catastral y el valor real de la venta. Si se causa este impuesto el pago de ganancia ocasional estará en cabeza del vendedor y deberá liquidarlo con su declaración de renta.

  • En la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente se cobrará una tarifa para el registro de la escritura pública. Dependiendo del valor de la compraventa la tarifa estará entre el 6.12 x 1.000 y el 7.50 x 1.000. Éste deberá ser pagado por el comprador.

  • El impuesto por registro será del 1% del valor de la venta y debe ser pagado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, normalmente por el comprador.

 

​Ésta es la forma en que comúnmente las Partes se reparten los costos del trámite de compraventa de inmueble, pero el vendedor y el comprador se pueden poner de acuerdo para asumirlos en otras proporciones si así lo quieren. 

Si necesitas ayuda con cualquier parte de este proceso o tienes alguna inquietud, en AmigoLegal podemos ayudarte.